立会決済 司法書士ならどう動く？ 基本用語篇
司法書士が最もかっこよくみえるのは、やはり立会決済の時じゃないでしょうか⁉
双方代理の時はともかく、「わかれ」の取引をする場合に、
買主側の司法書士として、あるいは売主側の司法書士として
立会決済時にどのように動けばよいかわかりにくいことが多いです。
実際に、「わかれ」の取引をする場合、司法書士はどのようにふるまえばよいでしょうか？
まずは、基本的な事柄についてみてみます。
参考サイト
法務省：登記識別情報通知・未失効照会サービス
今さら聞けない⁉書面申請のやり方
登記添付書類 聞けなくて間違うこと
受領証について
目次
- ○ 「わかれ」とは
- ・復代理と共同申請
- ・京都方式
- ・大阪方式（⁉）
- ○ 報 酬
- ○ 立会決済と受領証実行
- ・受領証とは？
- ・立会決済
- ・受領証実行
- ○ オンライン申請と「わかれ」の申請
- ○ 未失効照会
「わかれ」とは
「わかれ」とは、買主（権利者）と売主（義務者）のそれぞれに申請代理人として司法書士がつく場合です。
復代理と共同申請
「わかれ」の取引をする場合、
所有権移転登記の申請方式をどうするか？
これは、買主側の司法書士の判断次第で、売主側の司法書士はそれに合わせることになります。
具体的には、買主側の司法書士が、
(1)買主側の司法書士が売主側の司法書士の委任を受けて単独申請（復代理方式）
(2)買主側の司法書士が権利者代理人で売主側の司法書士が義務者代理人になるという共同申請方式
のどちらかを選択します。
京都方式
「わかれ」は、「京都方式」とよく呼ばれます。
京都では、(1)復代理方式が多いようです。
単位会で復代理を推奨しているみたいです。
復代理の場合、オンラインで所有権移転登記を申請することができます。
従って、例えば、
対象不動産の所在地：枚方市
買主側司法書士の事務所：京都府内
決済場所：大阪と京都の間（くずは、淀等）
という場合、買主側司法書士が復代理方式を選択すれば、買主側司法書士は、決済を終えたら事務所に戻ってから移転登記等をオンライン申請し、後日書類を法務局へ郵送すればよいのです。
つまり、事務所を空ける時間を極力短くすることができるわけです。
これこそが、オンライン申請最大の利点でしょう。
大阪方式（⁉）
大阪は、(2)共同申請の方が多いように思います。
共同申請って、"大阪方式"になるんでしょうかね⁉
売主側のリスクまで背負いたくないですからね。
共同申請の場合は、書面申請にせざるを得ません。
報 酬
売主側よりも買主側の方が、報酬が高いです。
特に、売主が不動産業者の場合は、業者が値段を決めることが少なくありません。
根抵当権がついていることが多いですから、抹消→売買2万5千円～3万円が多いようですが、
抹消→売買を1万円でやってくれ、なんて言われたことがありますよ。
"なめげな"、って思いましたね。
売主側の場合、リスク背負わされるだけで、報いは寡ないです……
割に合わないこと、この上ない。
買主側だと、決済終わってから登記所まで行く途中で、
どこで家屋証明書を取ろうか
とか
どこにコピー機があるか
とか動線を考えるのが楽しいですね。
買主側だと銀行に受領証を送ったら心地いい疲労感を味わえますが、売主側の場合はひどくくたびれただけになってしまうことも少なくない……
実は――、
買主が不動産業者の場合も、買主が値段を決めてくることがあるようです。
聞くところによれば、
決済で買主である法人から100万円程現金を渡されたけど、
報酬として手元に残ったのは、4万円程度だとか……
ボランティアに近いかも⁉
立会決済と受領証実行
不動産の売買などで金融機関から融資を受ける場合、
「受領証を、Faxで送ってください」
と、金融機関から言われます。
融資の実行方法には複数あり、受領証がないと融資の実行をかけられないケースがあります。
受領証とは？
登記の申請時に、登記申請書と一緒に、
「年月日受付第 号
以下の登記上記のとおり受領されたことを証明願います。」
と、記載した受領証明願を登記申請書の写しに合綴した書類を出して、
「受領証があります」
と、窓口で申し出れば上記空白部に受付番号を押印して返してもらえます。
これが、受領証です。
立会決済
当事者全員が集まって決済を行い、司法書士が書類を確認し、融資を実行します。
立会決済の場合、受領証は融資実行後に出ますから、金融機関は受領証を確認したら安心するのでしょう。
受領証実行
登記申請を先にして、司法書士から受領証がFaxで送られてきてから金融機関が融資を実行するのが、「受領証実行」、という方法です。
立会決済は体験しましたが、受領証実行に立ち会ったことはありません。
オンライン申請と「わかれ」の申請
「わかれ」の申請であっても、オンライン申請ができる場合があります。
問題は所有権移転登記の申請方法であり、買主側司法書士が移転登記を申請するのですから、オンライン申請できそうなのは、売主側司法書士の方です。
オンライン申請の場合、各々異時に申請する以上、連件にはできません。
が、連件扱いにしてもらうことはできるので、買主側司法書士が売主側司法書士から抹消登記の受付番号を教えてもらってから、移転登記等を申請するようにします。
例えば、所有権移転登記の申請情報の内容に、
本件の所有権の移転の登記と、〇月◇日受付第〇〇号（代理人A）の抵当権の抹消の登記とは連件扱いとされたい。
のように一筆入れると登記所で連件扱いしてもらえます。
あくまで連件"扱い"であって、連件ではありません。
どうしても連件にこだわるのであれば、すべて書類申請するしかありません。
必ずしも（根）抵当権抹消登記と所有権移転登記を連件で申請しなければならないわけではありません。
買主側司法書士が所有権移転登記を申請する前に、売主側司法書士が抵当権抹消登記を申請し終えていたら何も問題ないのです。
ですから、それぞれが別々にオンライン申請しても特に問題ありません。
ただし、売主本人が決済場所に来られない場合は、買主側司法書士は、復代理方式であっても書類で申請されることをお勧めします。
未失効照会
申請する不動産の登記識別情報が有効でかつ失効していないかどうかは、登記所しかわかりません。
そのため、義務者代理人（売主側司法書士）は、決済直前に登記識別情報が有効であるかどうかを確認する必要があります。
登記識別情報が有効かどうかをオンラインで確認する手続は、以下の３つがあります。
・有効証明
・不通知・失効証明
・未失効照会
有効証明と不通知・失効証明は、手数料(いずれも300円)がかかります。
未失効照会は、手数料が不要。さらに、電子署名や登記識別情報の提供も不要です。
おそらく、多くの事務所では立会決済に出かける前に未失効照会をしていると思います。
未失効照会をする時間は、朝一の8時30分からか、出かけるのが朝早いのであれば、前日の15時以降にしてもよいでしょう。
頭がいいと思うのは、前日の17時15分を過ぎてから未失効照会をしておくことです。
そうすると、翌朝8時30分過ぎにレスポンスがあるから忘れないし、当日の早いうちに知ることができます。
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