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登記簿と評価証明書で記載が違うとき

相続登記や売買による不動産の所有権移転登記を申請する際の登録免許税は、

不動産の固定資産税の評価額に税率を乗じて算出します。

評価額を知るには、市町村役所から固定資産評価証明書を取得します。

評価証明書の記載事項が、登記簿と違う場合があります。

その場合に、どのように対処すればよいでしょうか。

参考サイト

固定資産税評価額証明書

目次

地積が登記簿と評価証明書で違うとき

登記簿上の不動産の表示(土地の地目、地積、建物の種類、構造、床面積等)が、課税台帳上の不動産の表示と異なっていても、不動産の現況が特に課税台帳上の表示と異なっていることが認められない限り、当該不動産の課税標準価額は評価額による、とされています。

従って、地積が少々違っていても、評価証明書記載の評価額を使って登録免許税を算出してかまいません。

一方、登記簿と評価証明書で地目が違う場合に注意が必要な場合があります。

土地の固定資産税が非課税のとき

評価証明書に評価額が0円と記載されていても、登記の際は課税されます。

固定資産税が非課税のとき、どうやって課税価格を出すのでしょうか。

固定資産税が0円のとき

例えば、登記簿は宅地なのに、評価証明書では現況が公衆用道路となっている場合、評価証明書には、評価額が0円と記載されています。つまり、固定資産税は非課税です。

固定資産税が非課税となる土地は、公衆用道路の他に、ため池、堤、用悪水路等があります。

また、土地が分割評価されていて、一部が道路敷として固定資産税が非課税となっている場合もあります。

公衆用道路(いわゆる私道)は時々見かけるけど、ため池や堤ってどうなん?

郊外の大地主が所有されている不動産の中にため池や堤が含まれる場合があります。

これらの土地は、固定資産税は非課税なのですが、登記の際は課税されます。

せやかて、評価額が0円やさかい、税額がわからへんでぇ~

この場合、近傍宅地、近傍類似地(以下、「近傍地」)の評価額の0.3を課税標準価格として登録免許税を計算します。

近傍地を、司法書士や申請者が勝手に決めてはいけません。

近傍地を指定するのは、法務局です。

税金を欲しがってるのはどこか、を考えるとそうなりますね。

近傍地の指定

評価額が0円の土地に関しては、まず管轄法務局に近傍地を指定してもらい、市町村への交付依頼書を発行してもらいます。そして、法務局発行の交付依頼書を市町村役所の窓口へ提出し、近傍地の評価額を記載した評価額通知書の交付を請求します(手数料無料)。

大阪市や豊中市等の不動産の場合は、この方法で近傍地の評価額が記載された評価額通知書を取得します。

が、場所によって取扱が違います。

近傍地の指定を、法務局がしたり、市役所がしたりします。

大阪法務局枚方出張所管内では、

枚方市  登記所で近傍地を指定してもらい、交付申請書をもって市役所へ行き、評価額通知書を請求
寝屋川市 市役所が近傍地を指定。市役所へ行き、評価証明書を書き換えてもらう。
交野市  市役所が近傍地を指定。市役所へ行き、評価証明書を書き換えてもらう。

寝屋川市と交野市の不動産の場合、登記所へ行かなくていいんです。

このように、同一法務局の管轄内であっても、市によって扱いが違います。

所有権移転登記を申請する土地が固定資産税非課税の場合、管轄法務局に確認するしかありません。

固定資産税が非課税なんやさかい、登録免許税も非課税になりませんかね……

評価床面積と登記床面積が違う場合

マンションとかだと、

評価証明書に記載されている床面積(評価床面積)が登記(登記床面積)よりも大きい

という例をよく見かけます。

廊下・エレベーター・階段といった共用部分も課税対象に含めたためでしょう。

その場合は、どう対処すればよいでしょうか。

登記床面積<評価床面積の場合 評価証明書記載の評価額をそのまま使用

登記床面積>評価床面積の場合
評価証明書記載の評価額+新築建物等価格認定基準表記載の額×増加した面積
(新築建物等価格認定基準表は、法務局によってはサイトに記載があります)

他にも、登記簿と評価証明書で記載が違うために対処に苦慮される場合があろうかと思います。

その場合は、法務局に問い合わせるのがよいでしょう。

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