ARUHI住宅ローン利用時の設定登記
「フラット35」を最も多く取り扱っているのが、アルヒ㈱です。
立会決済で買主さんがアルヒさんから融資を受けたら、抵当権者は何なんやろう？
登記申請書に何て書いたらいいんでしょうか？
目次
- ○ 「フラット35」とは？
- ・長期固定金利
- ・「フラット35」の種類
- ・「フラット35S」とは？
- ○ 抵当権者はアルヒじゃない⁉
- ・ARUHIフラット35
- ・ARUHI住宅ローンの抵当権者
- ○ 登記申請書類の書き方
- ・登記申請書
- ・注意点
- ・抵当権設定登記原因証明情報
- ・委任状
- ○ 司法書士のふるまい方
- ・送付書類
- ・決済前
- ・決済時
- ・登記申請後
- ・登記完了後
「フラット35」とは？
「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。
借入時、すなわち資金を受け取った時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
返済期間は、最長35年。
利用者にすれば、長期にわたって返済の計画が立てやすい、という利点があります。
長期固定金利
金利が固定されると、利用者にとって以下のメリットとデメリットがあります。
メリット
返済中に市中金利が上昇し､その時点の「フラット35」の借入金利が上昇した場合でも､資金受取時に確定した借入金利で返済を継続できます。
デメリット
返済中に市中金利が低下し、その時点の「フラット35」の借入金利が低下した場合でも、資金受取時に確定した借入金利で返済が続くことになります。
利用者のメリットは、債権者にとってはリスクになります。
長期的な固定金利に伴うリスクを、住宅金融支援機構が担っています。
銀行などの民間金融機関は、主に短期で資金調達を行うため、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいようです。
「フラット35」の種類
「フラット35」には、買取型と保証型の2種類があります
そのうち、現在利用される「フラット35」は買取型がほとんどです。
買取型の「フラット35」は、住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン（ 「フラット35」債権）を買い取り、そのローン債権を担保とする債券を発行し、市場（投資家）から長期にわたって資金を調達する、という仕組みの住宅ローン商品です。
以下では、買取型のものを「フラット35」として記載します。
「フラット35S」とは？
「フラット35S」という商品もあります。
「フラット35S」は、「フラット35」の利用者が、新築住宅の建設・購入および中古住宅の購入時に、「フラット35」の借入金利から一定期間借入金利を引き下げる制度です。
抵当権者はアルヒじゃない⁉
ARUHI住宅ローンを利用した場合、抵当権者はアルヒ㈱ではありません。
「フラット35」のご説明で、抵当権者がわかるかもしれませんが……
ARUHIフラット35
住宅ローン専門金融機関であるアルヒ㈱が取り扱うARUHIフラット35は、買取型の「フラット35」です。
ローン会社であるアルヒ㈱が、貸付けと同時に住宅ローン債権の一切を住宅金融支援機構へ譲渡する形をとっております。
ARUHI住宅ローンの抵当権者
ARUHI住宅ローンの融資を受けた場合の抵当権者は、住宅金融支援機構です。
住宅金融支援機構は、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人で、国土交通省と財務省が管轄しています。
住宅金融支援機構は、「フラット35」等、長期・固定・低金利の個人向け住宅ローンを取り扱っています。
「フラット35」の申込先は住宅金融支援機構ではなく、銀行など民間金融機関で、アルヒ㈱も含まれています。
登記申請書類の書き方
登記申請書類の作成には、かなり神経を使うと思います。
いろいろと変わっているのですが、特に変わっているのは、登記原因ですね。
登記原因証明情報である抵当権設定登記原因証明情報は、登記所出し切りです。
登記原因証明情報には記入すべき箇所が多いので、記入漏れに注意しましょう！
以下、縷々摘示していきます。
登記申請書
登 記 申 請 書
登記の目的 抵当権設定
原 因 年月日債権譲渡（原契約同日金銭消費貸借・譲渡人 アルヒ株式会社）にかかる債権の同日設定
債 権 額 金◎◎円
利 息 年x・x％ただし、年月日から年y・y％
（月割計算とし、月未満の期間は年３６５日の日割計算）
損 害 金 年z・z％（年３６５日日割計算）
債 務 者
抵当権者 東京都文京区後楽一丁目４番１０号
独立行政法人住宅金融支援機構
（会社法人等番号 ０１００－０５－０１１５０２）
代理人
（取扱店 アルヒ株式会社）
設 定 者
添付書類 登記識別情報 登記原因証明情報 会社法人等番号
代理権限証書 印鑑証明書 住宅用家屋証明書（前件添付）
年月日申請 ○○法務局
代 理 人
課税価格 金◎◎円（=債権額）
登録免許税 金●●円（=◎◎×1/1000）（租税特別措置法第７５条）
不動産の表示
注意点
上記は、「フラット35S」を利用した場合の抵当権設定登記申請書です。
原因から抵当権者までの記載は、抵当権設定登記原因証明情報を引き写しすればよいです。
登記原因が変わっていますが、住宅金融支援機構が抵当権者となる抵当権設定登記の登記原因は、こうなります（登記研究第 624 号 168 頁）。
住宅金融支援機構は、設定者と直接金銭消費貸借契約を締結したわけではなく、アルヒ㈱から譲り受けた住宅ローン債権を被担保債権として抵当権を設定したため、このような登記原因になるようです。
抵当権者の末尾の取扱店の表示が登記されるかどうかは、登記所によるそうです。
書面申請であれば、捨印を押しておけば無難でしょう。
――むっ、利息には「年３６５日"の"日割計算」と書かれているが、損害金には「年３６５日日割計算」って書かれてあるぞ⁉
な～んて、軽く突っ込んでみた（抵当権設定登記原因証明情報の記載が本当にそうなってる）。
抵当権設定登記原因証明情報
抵当権設定者と債務者の欄に、設定者や債務者の署名押印がすでにされてあります（住所や日付は印字されている）。
抵当権設定者の住所氏名欄が5つもあるので、空白が出る場合は、"以下余白"と記載するのがよいでしょう。
債務者の住所氏名欄が2つあるので、2つ目が空欄になる場合は、線を引いてつぶしましょう。
あとは、不動産の表示を、手書きで記載する必要があります。
委任状
設定者の委任状と抵当権者（住宅金融支援機構）の委任状が別個にあります。
(1) 設定者の委任状
設定者の委任状には、設定者の署名押印がすでにされてあります（住所や日付は印字されている）。
従って、設定者の委任状には、代理人司法書士の住所氏名を記載するだけです。
あと、設定者の住所氏名欄が5つもあるので、空白が出る場合は、"以下余白"と記載するのがよいでしょう。
(2) 抵当権者の委任状
抵当権者の委任状には、代理人司法書士の住所氏名の記載と、日付を2か所記入します。
最上部に"第 号"とあるのですが、この空白にみなさんどう記載されているのでしょうか？
司法書士のふるまい方
手続きは、事前にアルヒ㈱から送られてくる指示書に従って進めていきます。
送付書類
3週間前には、アルヒ㈱から抵当権設定登記申請に必要な書類や指示書等が送られてきます。
・抵当権設定登記原因証明情報
・抵当権設定証書
・委任状 2通
設定者からの委任状と抵当権者（住宅金融支援機構）からの委任状
抵当権設定登記の登記原因証明情報としては、金融機関が作成した抵当権設定証書を登記所に提出することが多いのですが、アルヒさんの住宅ローンの利用時は、"抵当権設定登記原因証明情報"を登記原因証明情報として登記所に提出することになります。
抵当権設定証書は、空欄を埋めておいてから、登記完了後に返送します。
決済前
指示書の記載に従って、アルヒ㈱の担当部署へ受領確認の連絡をします。
決済の前日に、取引する不動産についての確認をされたことがありました。
決済時
決済にアルヒ㈱の方が出席されるということはありません。
登記申請に必要な書類がそろったら、司法書士がアルヒ㈱の担当部署に電話をかけて実行をかけてもらいします。
担当者からは、16時までに受領証をFaxを送信するようにいわれます。
その後、買主が指定した融資先金融機関へ行き、着金を確認します。
決済日が月末だと、時間がかなりかかります。
登記申請後
受領証を、16時までにFax送信します。
オンライン申請の場合は、「受付のお知らせ」でかまいません。
上記申請書のように記載していれば、何も言ってこないです。
補正がある場合は、当日中にするよう指示書に書かれていますが、物理的にどうなん？
登記完了後
登記が完了したら、
・抵当権設定証書
・完了後謄本
・登記識別情報
・登記完了証
を、アルヒ㈱へ送付します。
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